Hur räknar du ut vad ditt bolån faktiskt kostar – och hur mycket du får låna? En bolånekalkyl bygger på tre saker: hur stort lån din inkomst tål, hur mycket bostaden får belånas, och vad månadskostnaden blir med ränta plus amortering. Den här guiden går igenom uträkningen steg för steg med färska räkneexempel för 2026, och visar varför bankens egen kalkyl nästan alltid är strängare än den enkla tumregeln ”fem gånger lönen”.
Banken bedömer ditt bolån genom tre filter: skuldkvotstak (ofta 4,5–6 gånger bruttoårsinkomsten), en KALP-kalkyl (kvar att leva på efter alla utgifter) och ett stresstest där de räknar med 6–8 procents kalkylränta. Sedan 1 april 2026 räcker 10 procents kontantinsats (bolånetak 90 procent). Räkna alltid på månadskostnaden med både ränta och amortering – och stresstesta den mot en högre ränta innan du lånar.
Steg 1: Hur mycket får du låna?
Den gamla tumregeln säger att du får låna ungefär fem gånger din bruttoårsinkomst. Den ger en grov fingervisning, men den är just en förenkling – i verkligheten väger banken tre saker mot varandra, och den strängaste av dem sätter taket.
- 📌 Skuldkvotstak: din totala skuld får oftast inte överstiga 4,5–6 gånger hushållets bruttoårsinkomst.
- 📌 KALP (kvar att leva på): efter boende, lån och levnadskostnader måste det finnas en marginal kvar – ofta den verkliga flaskhalsen.
- 📌 Stresstest: banken räknar med en kalkylränta på 6–8 procent för att se att du klarar framtida räntehöjningar.
Det innebär att två hushåll med samma lön kan få helt olika lånelöften. Den som redan har billån, blancolån eller kreditkortskrediter ser sitt utrymme krympa snabbt, eftersom de utgifterna äter av KALP-kalkylen. En outnyttjad kreditkortskredit räknas dessutom ofta som en potentiell skuld – så att avsluta krediter du inte använder kan öka ditt låneutrymme.
Med en månadsinkomst på 30 000 kronor är bruttoårsinkomsten 360 000 kronor. Ett skuldkvotstak på 5 gånger ger ett teoretiskt tak på 1 800 000 kronor. Men KALP-kalkylen, stresstestad mot 7 procents ränta plus amortering, landar oftast lägre – särskilt om du har andra lån. Se skuldkvotstaket som ett tak, inte ett löfte: det verkliga beloppet bestäms av vad du klarar månadsvis vid en betydligt högre ränta än dagens.
Steg 2: Kontantinsats och belåningsgrad
Sedan de nya bolånereglerna trädde i kraft 1 april 2026 får du låna upp till 90 procent av bostadens värde. Kontantinsatsen är därmed minst 10 procent – tidigare krävdes 15. Det här är en viktig uppdatering: äldre kalkyler och guider räknar fortfarande med 15 procent.
| Bostadens pris | Kontantinsats (10 %) | Bolån (90 %) |
|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 200 000 kr | 1 800 000 kr |
| 3 000 000 kr | 300 000 kr | 2 700 000 kr |
| 4 000 000 kr | 400 000 kr | 3 600 000 kr |
Belåningsgraden – lånet delat med bostadens värde – styr både hur mycket du måste amortera och vilken ränta du erbjuds. En lägre belåningsgrad ger lägre risk för banken och därmed oftast en bättre ränta, så att lägga in mer än minimikravet kan löna sig om du har möjlighet.
Steg 3: Räkna ut månadskostnaden
Månadskostnaden består av två delar: räntan (din kostnad för lånet) och amorteringen (avbetalning av skulden). Räkneexemplet nedan utgår från ett bolån på 1 800 000 kronor till en rörlig ränta på 2,7 procent, med 2 procents amortering (belåningsgrad strax över 70 procent). Kom ihåg att bolån behåller ränteavdraget på 30 procent.
ca 6 100 kr
Notera att amorteringen inte är en ren kostnad – den bygger ditt eget kapital i bostaden. Den rena boendekostnaden för räntan, efter avdrag, är knappt 2 850 kronor i månaden här. Till detta kommer driftskostnader, försäkring och underhåll, som du måste räkna in i din egen budget.
Räkna aldrig bara på dagens låga ränta. Banken stresstestar mot 6–8 procent, och det bör du göra själv också. Samma lån på 1 800 000 kronor till 7 procents ränta kostar runt 10 500 kronor i månaden bara i ränta före avdrag – mer än dubbelt mot exemplet ovan. Klarar din budget inte den nivån är lånet för stort, oavsett vad dagens ränta säger.
Rörlig eller bunden ränta i kalkylen?
Vilken ränta du räknar med påverkar både månadskostnaden och hur trygg kalkylen är. Det här är en av de mest avgörande frågorna när du planerar ditt bolån, och svaret beror på din situation snarare än på vad som är billigast just nu.
Rörlig ränta
Lägst ränta i nuläget och full flexibilitet att lösa eller flytta lånet. Men månadskostnaden kan ändras var tredje månad. Passar dig som har marginal i budgeten och tål att kostnaden rör sig.
Bunden ränta
Något högre ränta men en fast, förutsägbar kostnad under hela bindningstiden. Skyddar mot räntehöjningar men låser dig till banken, och att lösa lånet i förtid kan kosta ränteskillnadsersättning. Passar dig som vill veta exakt vad boendet kostar.
Dela upp lånet
En mix – en del rörligt, en del bundet – jämnar ut risken. Du får viss flexibilitet och samtidigt en trygg baskostnad om räntan rör sig kraftigt.
Räknar du med rörlig ränta bör du ha marginal för att den kan stiga. Räknar du med bunden ränta får du en mer förutsägbar kalkyl, men betalar lite mer för tryggheten. Oavsett vilket: lägg in stresstestet med en högre ränta så att kalkylen håller även om läget ändras. Styrräntan ligger på 1,75 procent och väntas vara stabil under 2026, men en kalkyl ska tåla att prognosen slår fel.
Jämför bolån från flera långivare
När grundkalkylen är klar är nästa steg att jämföra. Skillnaderna mellan långivare är större än många tror, och eftersom bolån löper i decennier får varje tiondels procentenhet stora konsekvenser över tid.
Det är inte bara räntan som skiljer. Uppläggnings- och aviavgifter, bindningstider och amorteringsvillkor varierar mellan bankerna, och nischbanker ligger ofta lägre än storbankerna. Räkna därför på den totala kostnaden över hela perioden, inte bara på dagens ränta. Är du intresserad av att jämföra bolåneräntor rekommenderas ett besök på lanbyte.se/jamfor-bolan-boranta, en sajt som hjälper dig att enkelt jämföra olika bolån och hitta de mest konkurrenskraftiga boräntorna på marknaden.
Vad är ett huslån?
För dig som ska köpa bostad för första gången är det inte alltid självklart vad ett huslån är. Är du redan bekant med begreppet kan du hoppa över det här stycket.
Ett huslån har många namn: bolån, bostadslån, villalån. Alla syftar på samma sak – ett lån med bostaden som säkerhet – och samma regler och lagar gäller oavsett var du lånar. Sedan 1 april 2026 får ett bolån uppgå till högst 90 procent av bostadens värde. Resten finansierar du själv via kontantinsatsen.
Det förekommer att man finansierar de sista tio procenten via blancolån eller lån utan säkerhet, men inte hos samma bank som bolånet, och numera utan ränteavdrag eftersom det slopats för lån utan säkerhet. Tidigare kunde banker även låna ut pengar till kontantinsats via så kallade topplån. I dag finns i praktiken bara bottenlånet kvar – lånet upp till 90 procent av bostadens värde, och det är det du förhandlar om.
Sammanfattning: så gör du kalkylen
Tabellen nedan sammanfattar stegen i en komplett bolånekalkyl och vad du behöver tänka på i varje steg.
| Steg | Vad du räknar på | Tänk på |
|---|---|---|
| Lånetak | Skuldkvot, KALP, stresstest | KALP är ofta strängare än 5× lönen |
| Kontantinsats | Minst 10 % av priset | Mer insats ger lägre ränta |
| Månadskostnad | Ränta + amortering | Räkna efter ränteavdrag (30 %) |
| Stresstest | Samma lån vid 6–8 % ränta | Budgeten ska klara nivån |
| Jämför | Total kostnad hos flera banker | Avgifter och villkor, inte bara ränta |
Slutsatsen är att en bra bolånekalkyl handlar lika mycket om marginal som om dagens ränta. Räkna ut vad du får låna, vad det kostar per månad efter avdrag, och vad samma lån skulle kosta vid en betydligt högre ränta – och jämför sedan flera långivare innan du bestämmer dig. Då vet du att du valt ett bolån som håller även om ränteläget ändras.
- Hur mycket får jag låna till bostad?
- Banken väger skuldkvotstak (ofta 4,5–6 gånger bruttoårsinkomsten), en KALP-kalkyl och ett stresstest mot 6–8 procents ränta. Den strängaste av dessa sätter taket, och KALP är ofta avgörande. Tumregeln ”fem gånger lönen” ger bara en grov fingervisning.
- Hur mycket kontantinsats behöver jag 2026?
- Minst 10 procent av bostadens värde sedan 1 april 2026, då bolånetaket höjdes till 90 procent. På en bostad för 2 miljoner kronor är det 200 000 kronor. Vissa banker kan kräva mer.
- Hur räknar jag ut månadskostnaden för bolånet?
- Lägg ihop räntekostnaden (lånebelopp gånger ränta, delat på tolv) och amorteringen. Dra av ränteavdraget på 30 procent från räntedelen. Lägg sedan till drift, försäkring och underhåll i din egen budget.
- Varför ska jag stresstesta kalkylen?
- För att räntan kan stiga. Banken räknar med 6–8 procents kalkylränta för att säkerställa att du klarar framtida höjningar, och din egen budget bör tåla samma test. Annars riskerar lånet att bli för stort om ränteläget ändras.
- Ska jag räkna med rörlig eller bunden ränta?
- Rörlig ränta är lägst nu och ger flexibilitet, men kostnaden kan variera. Bunden ränta ger en fast, förutsägbar kalkyl till en något högre kostnad. Har du god marginal passar rörligt ofta bättre, annars kan bunden eller en mix ge tryggare kalkyl.
- Påverkar mina andra lån hur mycket bolån jag får?
- Ja. Billån, blancolån och kreditkortskrediter belastar KALP-kalkylen och kan minska ditt låneutrymme rejält. Att betala av smålån och avsluta oanvända krediter innan du söker bolån kan öka hur mycket du får låna.
Källor
- Finansinspektionen – Ny lag om begränsning av bostadskrediter, bolånetak och amorteringskrav (gäller från 1 april 2026)
- Konsumentverket / Konsumenternas – Bolånekalkyl och KALP-kalkyl med schablonkostnader
- Riksbanken – Styrräntan oförändrad på 1,75 procent (maj 2026)
- Skatteverket – Ränteavdrag för lån med säkerhet (30 procent upp till 100 000 kronor)